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Steuerliche Behandlung der Nebenkosten und der Instandhaltungsrücklage bei Einkünften aus der Vermietung von EigentumswohnungenLeider halten sich einige hartnäckige Gerüchte, wie mit den Nebenkosten in der Einkommensteuererklärung bei der Vermietung von Eigentumswohnungen umgegangen werden muss. Wenn sie noch nie etwas von der „Nettomethode“ gehört haben, seien sie froh und vergessen sie es gleich wieder, denn die ist nirgendwo gesetzlich geregelt, taucht aber in der Praxis gelegentlich auf, ähnlich wie Nessi in Loch Ness und bekanntlich sind beide nicht real.Grundsätzlich gilt nämlich: Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung[1] sind alle laufenden Einnahmen und Ausgaben im Jahr der Zahlung zu erfassen, ohne das etwas in einer Nebenrechnung oder gedanklich saldiert wird, wenn man einmal von (Gebäude-)Abschreibungen absieht.Quelle: Gemini1. MieteinnahmenAls Mieteinnahme ist zwingend die Nettokaltmiete zzgl. der laufenden Nebenkosten (im Ergebnis also die Bruttomieteinnahme) in dem Jahr zu erfassen, in dem sie vom Mieter an den Vermieter gezahlt werden. Die Finanzämter bevorzugen zumeist eine separate Darstellung dieser Beträge und ab 2023 sind die Steuererklärungsformulare dahingehend auch noch einmal geändert worden. Zusätzlich zu erfassen sind Abrechnungsspitzen der Nebenkosten aus den Vorjahren und zwar in dem Jahr in denen sie vom Mieter gezahlt bzw. diesem erstattet werden.Also ergibt sich folgende Ermittlung (beispielhaft für das Kalenderjahr 2023):Nettokaltmiete in 2023 gezahlt (ggf. inkl. Garagenmiete etc.)+ Nebenkostenumlagen vom Mieter in 2023 gezahlt (=Bruttomieteinnahmen)+ Abrechnungsspitze (aus Jahresabrechnung mit Mieter) aus Vorjahren (Guthaben Vermieter), wenn in 2023 gezahlt- Abrechnungsspitzen (aus Jahresabrechnung mit Mieter) aus den Vorjahren (Guthaben Mieter), wenn im Jahr 2023 gezahlt2. WerbungskostenabzugWenn Nebenkosten als Einnahmen im Jahr der Zahlung zu erfassen sind, müssen natürlich auch zwingend die Wohngeldzahlungen als Ausgaben erfasst werden. Eine Besonderheit gibt es dabei aber: Die Erhaltungsrücklage[2], die früher als Instandhaltungsrücklage bezeichnet worden ist, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.[3]Die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sind regelmäßig Teil der monatlichen Wohngeld- bzw. Hausgeldzahlungen gem. Wirtschaftsplan. Die Erhaltungsrücklage ist gemeinschaftliches Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft an denen der einzelne Wohnungseigentümer in Höhe seiner Zahlungen als Eigentümer am Verwaltungsvermögen beteiligt ist.Die Besonderheit der laufenden Zahlungen in die Erhaltungsrücklage besteht darin, dass der Wohnungseigentümer - laut Rechtsprechung und Finanzverwaltung - diese erst dann als Werbungskosten abziehen kann, wenn der Hausverwalter sie tatsächlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verausgabt hat.[4] Daher sind die laufenden Wohngeld-Zahlungen (soweit diese die Beiträge zur Erhaltungsrücklage enthalten) bei vermieteten Eigentumswohnungen um die Zuführungsbeträge zur Erhaltungsrücklage zu kürzen und um die tatsächlich verwendeten Rücklagebeträge (zumeist als Entnahme aus der Erhaltungsrücklage bezeichnet[5]) zu erhöhen.Da die Darstellungen in den Nebenkostenabrechnungen aber zum Teil sehr unterschiedlich und manchmal auch verwirrend sind, muss genau darauf geachtet werden, welche Teilsummen in welchen Beträgen ausgewiesen worden sind, um nicht doppelte Kürzungen bzw. Nichtberücksichtigungen zu erhalten.Grundsätzlich kann man sich an folgender Ermittlung der abzugsfähigen Werbungskosten aus der (Jahres-)Nebenkostenabrechnung der Wohneigentümergemeinschaft (beispielhaft für das Kalenderjahr 2023) orientieren:Im Jahr 2023 gezahlte Hausgeld-Vorauszahlungen inkl. Beiträge zur Instandhaltungsrücklage- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in 2023 (Erhöhung der Rücklage)+ Verwendung von Beträgen aus der Instandhaltungsrücklage in 2023 (Entnahme aus Rücklage für Modernisierung)+/- Abrechnungsspitzen aus Jahresnebenkostenabrechnung Hausgeld für Vorjahre mit Vermieter, wenn in 2023 gezahltWird also die Instandhaltungsrücklage in einem Jahr lediglich erhöht, so wirken sich diese Beiträge in dem jeweiligen Jahr nicht als Werbungskosten aus, sondern erst wenn die entsprechenden Instandhaltungen durchgeführt und aus der Rücklage finanziert werden, also möglicherweise erst Jahre später. Dies hat der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil IX R 19/24 vom 14.01.2025 auch nochmals bestätigt.Hinweis: Zinsen, die aus der verzinslichen Anlage der Erhaltungsrücklage erzielt werden, gehören jedoch zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.[7]1. FazitEs gibt keinen einfachen Weg zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern nur einen konsequenten, aber mühsamen Weg: Alle Einnahmen und Ausgaben sind zu erfassen und die Besonderheiten rund um die Erhaltungsrücklage (aufgeschobener Werbungskostenabzug) zu beachten. Als Konsequenz daraus kann die Einkommensteuererklärung bei vermieteten Eigentumswohnungen regelmäßig erst dann fertigstellt werden, wenn die Nebenkostenabrechnung des jeweiligen Jahres vorliegt und diese liegen leider immer später vor, weil auch Hausverwaltungen zumeist überlastet sind.Rechtliche Hinweise:Dies ist eine allgemeine Information und keine auf eine konkrete Situation ausgerichtete Beratung. Die Inhalte dieser Information wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte kann jedoch keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere ist zu bedenken, dass das Steuerrecht und dessen Auslegung permanenten Änderungen unterliegt und sich Gerichtsentscheidungen, Verwaltungsanweisungen und Gesetzesinterpretationen zum Teil widersprechen, so dass empfohlen wird, im Zweifel professionelle Hilfe zur Lösung einer individuellen Steuersituation hinzuzuziehen.Im Übrigen behalten wir uns alle Rechte vor.Fußnoten:[1] § 21 EStG[2] § 19 Abs. 2 Nr. 4, § 28 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 WEG[3] Vgl. OFD Frankfurt a. M., Vfg. v. 9.11.2022, S 2211 A-12-St 214, DStR 2023, S. 281[4] H 21.2 „Werbungskosten“ EStH, vgl. auch FG Köln (21.6.23, 2 K 158/20; Rev. BFH IV R 19/23) zur Behandlung bei bilanzierenden Steuerpflichtigen.[5] Ausnahmen: 1. Wird die Erhaltungsrücklage ausnahmsweise für Maßnahmen verwendet, die zu Herstellungskosten führen, so sind nur die entsprechenden Absetzungen für Abnutzung als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG); 2. Anders auch wenn ausnahmsweise die Entnahme nicht für Erhaltungsmaßnahmen verwendet, sondern an die die Miteigentümer ausgekehrt wird.[7] R 21.2 Abs. 2 EStR

Verrechnungspreisdokumentation: Wesentliche Erleichterungen für kleinere Unternehmen gemäß § 6 GAufzV

Unternehmen mit grenzüberschreitenden Geschäftsbeziehungen unterliegen in Deutschland grundsätzlich der besonderen Aufzeichnungspflicht nach § 90 Abs. 3 AO. Die Gewinnabgrenzungsaufzeichnungsverordnung (GAufzV) konkretisiert diese Anforderungen, sieht jedoch in § 6 signifikante Erleichterungen für „kleinere Unternehmen“ vor, um den administrativen und bürokratischen Aufwand zu reduzieren.

Quelle: Gemini1. Der Kern der Erleichterungsregelung

Die Erleichterung basiert auf der gesetzlichen Annahme, dass in kleineren Unternehmen regelmäßig keine hochkomplexen Sachverhalte vorliegen, die eine proaktive Dokumentation rechtfertigen. .. In der Praxis ergeben sich daraus drei wesentliche Punkte:

Entfall der Vorrats-Dokumentation: Es besteht keine Pflicht, laufend eine formelle, schriftliche länderspezifische Dokumentation (Local File) oder eine Transaktionsmatrix zu erstellen und vorzuhalten

Auskunft erst auf Anforderung: Die Mitwirkungspflichten werden erst im Rahmen einer Außenprüfung relevant, sofern die Finanzbehörde explizit dazu auffordert.

Erfüllungsfiktion: Kommt ein Unternehmen der Aufforderung zur Vorlage vorhandener Unterlagen und mündlicher Auskünfte nach, gelten die strengen Anforderungen des § 90 Abs. 3 AO als erfüllt..

2. Definition „kleineres Unternehmen“: Die Schwellenwerte

Die Qualifikation als kleineres Unternehmen richtet sich nach den Umsatzgrenzen aus Geschäftsbeziehungen mit ausländischen nahestehenden Personen.        .  Beide Grenzwerte müssen in einem Wirtschaftsjahr unterschritten werden.:

LeistungskategorieUmsatzgrenze (pro Wirtschaftsjahr)Lieferung von Gütern und Waren

max. 6 Millionen Euro

Erbringung anderer Leistungen (z. B. Dienstleistungen, Lizenzen)

max. 600.000 Euro

Wichtige Besonderheiten:

Zukunftsgerichtete Anwendung: Überschreitungen führen erst im darauffolgenden Jahr zum Wegfall der Erleichterungen.

Inlandsumsätze: Umsätze mit verbundenen Unternehmen im Inland bleiben bei der Prüfung der Schwellenwerte unberücksichtigt.

Gruppenbetrachtung: Zur Vermeidung von Umgehungen müssen die Umsätze aller „zusammenhängenden inländischen Unternehmen“ (gemäß §§ 13, 18, 19 BpO) addiert werden. Dies kann dazu führen, dass rechtlich getrennte Einheiten aufgrund einer gemeinsamen ausländischen Kontrolle zusammengerechnet werden müssen..

3. Fortbestehende Pflichten und Risiken

Trotz administrativer Erleichterungen bleibt die materielle Kernanforderung unberührt:

Fremdvergleichsgrundsatz: Alle Geschäftsbedingungen müssen dem Standard zwischen unabhängigen Dritten (at arm’s length) entsprechen.  . Im Prüfungsfall muss das „ernsthafte Bemühen“ (§ 2 Abs. 1 GAufzV) zur Einhaltung dieses Grundsatzes belegt werden.

Vorlagefristen: Auch kleine Unternehmen müssen angeforderte Unterlagen in der Regel innerhalb von 30 Tagen vorlegen.

4. Strategischer Vorteil: Schutz vor Sanktionen

Der bedeutendste Mehrwert der Regelung liegt im Schutz vor den Strafmaßnahmen des § 162 Abs. 3 und 4 AO.           , sofern die vereinfachten Mitwirkungspflichten erfüllt werden, sind folgende Sanktionen ausgeschlossen:

Strafzuschläge (5 % bis 10 % des Mehrbetrags der Einkünfte)

Schätzungen zuungunsten des Steuerpflichtigen aufgrund formeller Dokumentationsmängel.

Dieser Schutz greift selbst dann, wenn das Finanzamt die Preise materiell korrigiert..

Fazit und Praxisempfehlung

Obwohl § 6 GAufzV den Verzicht auf eine formelle Dokumentation erlaubt, empfiehlt es sich, die Einhaltung der Umsatzgrenzen jährlich zu dokumentieren.  . Eine „verkürzte“ Transaktionsmatrix bietet hierbei Sicherheit und dient als Grundlage für den Nachweis des Fremdvergleiches gegenüber der Betriebsprüfung, die diese Daten häufig dennoch anfordert.           . Eine materielle Auseinandersetzung mit der Angemessenheit der Preise sollte idealerweise nicht erst während einer laufenden Prüfung beginnen      

Hinweis: 

Dies ist eine Kurzzusammenfassung des Fach-Artikels, den ich zusammen mit Franziska Bockhorst veröffentlicht habe:

Die Erleichterungen bei der Verrechnungspreisdokumentation für kleinere Unternehmen nach § 6 GAufzV, Die Steuerberatung, Seite 71 · 1. Feb. 2026

Ist die Zusammenveranlagung in Deutschland auch ohne standesamtliche Eintragung der im Ausland geschlossenen Ehe möglich?

Ziehen Steuerpflichtige aus dem Ausland zu, so stellt sich also die Frage, ob diese in den Genuss der Zusammenveranlagung kommen können, auch wenn die im Ausland geschlossene Ehe im Inland nicht standesamtliche eingetragen bzw. erfasst worden ist, denn die Zusammenveranlagung ist zumeist steuerlich günstiger, wenn einer der Partner keine oder nur geringe eigene Einkünfte hat. Die Finanzämter neigen in diesen Fällen häufig dazu auf die fehlende standesamtliche Eintragung zu verweisen und eine Zusammenveranlagung abzulehnen. 

Quelle: GeminiNur „Ehegatten“ können nach § 26 EStG die Zusammenveranlagung wählen. Das sind die Partner einer Ehe im Sinne des bürgerlichen Rechts.  

Dabei gilt, dass eine im Ausland erfolgte Eheschließung in Deutschland grundsätzlich anerkannt wird, wenn im Zeitpunkt der Eheschließung die materiell-rechtlichen Eheschließungsvoraussetzungen (zum Beispiel Ledigkeit, Mindestalter) für beide Partner der Ehe nach ihrem jeweiligen Heimatrecht vorlagen und wenn das Recht am Ort der Eheschließung oder das Heimatrecht beider Ehegatten hinsichtlich der Form der Eheschließung gewahrt wurde.[1] 

Sehr nützliche Erläuterungen hierzu bietet auch das Auswärtige Amt, wenn es hierzu auf ihrer Webpräsenz folgendes ausführt:[2] 

„Für die Anerkennung einer im Ausland geschlossenen Ehe in Deutschland gibt es kein bestimmtes Verfahren sowie dafür allein zuständige Behörden. Die Frage der Wirksamkeit der im Ausland erfolgten Eheschließung für den deutschen Rechtsbereich ist stets nur eine Vorfrage im Zusammenhang mit der Entscheidung über eine andere Amtshandlung (z.B. Namenserklärung, Eintragung in der Steuerkarte u. ä.). Diese Vorfrage muss, von der jeweils für eine vorzunehmende Amtshandlung zuständigen Behörde in eigener Verantwortung entschieden werden. 

Sie können jedoch bei dem für Sie zuständigen deutschen Standesamt einen Antrag auf Beurkundung Ihrer im Ausland geschlossenen Ehe im Eheregister stellen, wenn mindestens einer der Ehegatten Deutscher ist, und Ihre Eheschließung so auch bei den deutschen Behörden registrieren lassen. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, einen solchen Antrag zu stellen. Auch besteht keine Verpflichtung, Ihren Namen nach der Eheschließung zu ändern. Alle weiteren Einzelheiten sollten Sie direkt mit dem für Sie zuständigen Standesamt aufnehmen.“ 

Fazit: 

Die Eingangsfrage ist also grundsätzlich zu bejahen. Eine Zusammenveranlagung im Inland ist auch bei einer im Ausland geschlossenen Ehe grundsätzlich möglich. Auch wenn es im Einzelfall vielleicht unpraktisch ist, die Ehe nicht beim Standesamt registrieren zu lassen, so ist es – entsprechende Nachweise vorausgesetzt[3] – möglich, sich vor den Finanzbehörden, auf eine im Ausland geschlossene Ehe zu berufen und eine Zusammenveranlagung im Inland zu beantragen.

Rechtliche Hinweise: Dies ist eine allgemeine Information und keine auf eine konkrete Situation ausgerichtete Beratung. Die Inhalte dieser Information wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte kann jedoch keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere ist zu bedenken, dass das Steuerrecht und dessen Auslegung permanenten Änderungen unterliegt und sich Gerichtsentscheidungen, Verwaltungsanweisungen und Gesetzesinterpretationen zum Teil widersprechen, so dass empfohlen wird, im Zweifel professionelle Hilfe zur Lösung einer individuellen Steuersituation hinzuzuziehen.Im Übrigen behalten wir uns alle Rechte vor.

[1] Vgl. Artikel 13 Abs. 1 EGBGB, bzw. Artikel 11 Abs. 1 EGBGB, vgl. auch Brandis/Heuermann/Ettlich EStG 2024, § 26, Rn. 41; vgl. auch H 26 EStH

[2] Quelle: Auswärtiges Amt „Eheschließung“, FAQ vom 13.11.2017 unter https://www.auswaertiges-amt.de

[3] Im Zweifel eine beglaubigte Abschrift der Urkunde über die Eheschließung und beglaubigte Übersetzung

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